도시정비법 개정 추진｜10월 28일 당정협의, 용적률 완화는 언제부터?

도시정비법 개정이 추진되고 있지만, 오늘부터 재개발·재건축 용적률이 일괄적으로 높아진 것은 아닙니다. 2026년 10월 28일 당정협의 관련 보도에서 확인된 핵심은 주택공급 관련 법안의 조속한 처리를 추진하겠다는 방침입니다.
정비사업 구역의 소유자나 매수를 검토하는 사람에게 중요한 것은 ‘법을 바꾸겠다’는 발표와 ‘내 구역에 적용되는 조건’의 차이입니다. 오늘 논의의 현재 단계와 후속 발표에서 확인할 내용을 정리합니다.

10월 28일 도시정비법 관련 논의, 어디까지 진행됐나?

이날 국회 국토교통위원회 소속 여당 의원들과 국토교통부는 당정협의를 진행했습니다. 연합뉴스·뉴시스 등의 보도에 따르면, 도시정비법 등 주택공급 관련 법안의 신속한 처리를 추진하겠다는 입장이 나왔습니다.
용적률 완화도 주요 쟁점으로 언급됐습니다. 다만 정치권에서 제안한 수정 방향이나 협상 내용은 최종 법률 조문과 구분해야 합니다.
현재 보도 내용으로 확인할 수 있는 범위는 다음과 같습니다.

• 확인된 내용: 당정이 관련 법안의 조속한 처리를 추진한다는 방침
• 별도 확인이 필요한 내용: 최종 의결 조문, 적용 사업 유형, 완화 요건
• 확정 시행으로 볼 수 없는 내용: 모든 정비구역에 대한 즉시 용적률 상향

이 글에서 다루는 신규 이슈는 이날의 입법 추진 논의입니다. 법률 개정의 공포·시행을 알리는 글이 아닙니다.

용적률이 높아지면 무엇이 달라질까?

용적률은 대지면적에 대한 건축물의 용적률 산정용 연면적 비율입니다. 쉽게 말해 같은 땅에 어느 정도의 건축 규모를 허용할지 판단하는 기준 중 하나입니다.
예를 들어 단순 계산으로 대지면적이 1,000㎡이고 용적률이 200%라면, 용적률에 산입되는 연면적은 2,000㎡에 해당합니다. 실제 건축에서는 지하층 등 산입 여부가 다른 면적이 있어 건물 전체 면적과 그대로 일치하지는 않습니다.
정비사업에서는 허용되는 건축 규모가 달라지면 세대수나 일반분양 물량, 사업 수입을 검토하는 조건도 달라질 수 있습니다. 그래서 용적률 완화 논의가 조합원과 매수 예정자의 관심을 받습니다.
그러나 용적률 상향 가능성만으로 추가분담금이 줄어든다고 확정할 수는 없습니다. 공사비, 분양가격, 공공기여, 임대주택 공급 조건 등도 사업 수지에 영향을 줍니다. 이는 특정 구역의 수익성 전망이 아니라 사업을 읽을 때 구분할 기본 항목입니다.

‘용적률 120%’라는 표현, 아파트 용적률이 120%라는 뜻일까?

법안이나 정책에서 나오는 비율은 무엇을 기준으로 계산하는지 확인해야 합니다. 예를 들어 ‘상한의 120%’라는 표현이라면 기준 상한에 배율을 적용하는 의미이고, 해당 건물의 최종 용적률이 120%라는 뜻과는 다릅니다.
가령 기준 상한이 300%라는 가정에서 그 상한의 120%를 계산하면 360%입니다. 이 숫자는 표현을 이해하기 위한 가상 예시이며, 이번 개정안이 모든 사업에 360%를 허용한다는 의미가 아닙니다.
실제 적용 여부는 최종 조문에서 기준 상한, 대상 지역과 사업, 추가 조건을 확인한 뒤 판단해야 합니다. 기사 제목의 숫자만으로 내 구역의 허용 용적률을 계산하기는 어렵습니다.

개정안이 처리되면 기존 정비구역에도 바로 적용될까?

기존 사업에 적용되는지는 최종 법률의 시행일과 부칙에 담기는 적용례·경과조치를 확인해야 합니다. 사업 단계에 따라 적용 범위를 나누는 규정이 있는지도 중요합니다.
법이 바뀐 이후에도 해당 구역의 정비계획 변경이나 필요한 인허가 절차가 남을 수 있습니다. 법률상 허용 범위가 넓어진 것과 특정 구역의 사업계획 변경이 완료된 것은 다른 단계입니다.
따라서 지금 확인되지 않은 적용일을 정해 놓고 ‘올해 계약하면 혜택을 받는다’거나 ‘모든 기존 조합에 소급 적용된다’고 판단해서는 안 됩니다.

조합원·매수 예정자가 확인할 4가지

후속 발표가 나오면 아래 항목을 순서대로 확인하면 됩니다.

1. 최종 처리 여부: 본회의 의결과 공포가 이뤄졌는지
2. 대상 사업: 재개발·재건축, 공공·민간 중 어떤 사업에 해당하는지
3. 적용 시점: 시행일과 기존 사업에 관한 적용례가 무엇인지
4. 내 구역의 변경: 정비계획과 조합의 사업 수지 검토에 실제로 반영됐는지

매수 검토 단계라면 조합이나 관할 지자체가 공개한 최신 사업계획을 확인하는 것이 우선입니다. 아직 처리되지 않은 개정 내용을 현재 권리나 확정 수익처럼 반영하면 판단에 차이가 생길 수 있습니다.
오늘 발표의 의미는 정비사업 관련 입법 처리에 속도를 내겠다는 데 있습니다. 독자에게 실제로 중요한 적용 조건은 최종 법률과 해당 구역의 후속 절차에서 확인해야 합니다.

자료 출처

연합뉴스｜당정, 행정수도 관련 법안·도시정비법 조속 처리 논의
뉴시스｜당정, 용적률 상향 도시정비법 조속 처리 추진
국가법령정보센터｜국토계획법 제78조, 용적률
※ 2026년 10월 28일 당정협의 관련 보도 기준입니다. 개정안의 구체적인 완화율과 적용일은 확정된 시행 조건으로 제시하지 않았습니다.