전월세 계약서 작성법｜보증금·관리비·근저당 특약에 넣을 내용

먼저 볼 것: 보증금 지급일과 입주일을 맞추고, 대출·반환보증이 계약의 전제라면 거절 사유와 계약금 반환 조건을 서명 전에 적으세요.

계약서를 펼치고 이 순서대로 적으세요

1. 주소와 돈이 오가는 날짜부터 대조하기

표준계약서의 부동산 표시를 등기사항증명서와 대조합니다. 아파트나 다세대는 동·호수까지, 임대인 이름은 신분증과 대조하세요. 대리인과 계약한다면 서명 권한과 보증금을 받을 권한을 각각 확인합니다. 등기부등본 확인 순서도 참고하세요.

예를 들어 보증금 2억 원 중 계약금 2천만 원을 서명일에 지급하고 중도금이 없다면, 계약서에 계약금 2천만 원과 잔금 1억 8천만 원의 지급일을 각각 적습니다. 잔금일과 열쇠 인도일이 다르면 두 날짜를 따로 적고, 월세 계약은 첫 월세 지급일과 이후 정기 납부일을 구분하세요.

2. 기존 근저당 말소와 새 담보 설정을 따로 적기

기존 근저당을 없애기로 했다면 을구의 접수번호와 권리자를 적고, 누가 언제 상환하고 말소 신청을 하는지 정합니다. 잔금으로 상환한다면 잔금 중 얼마를 어디로 보내는지, 누가 상환 증빙과 말소 접수증을 전달하는지 미리 합의하세요. 말소 접수 이후에는 최신 등기부로 완료 여부를 확인합니다.

새 담보권 설정을 제한하는 특약에는 시작일과 종료 시점, 위반 시 해제·반환 조건을 적습니다. 법무부 표준계약서의 담보권 설정 제한 문구를 참고해 입주와 전입신고 일정에 맞춰 확인하세요.

3. 대출 거절과 반환보증 거절은 두 줄로 나누기

전세대출은 잔금을 마련하는 문제이고, 반환보증은 나중에 보증금을 돌려받는 문제입니다. 대출이 승인돼도 반환보증 심사 결과는 다를 수 있어요. 둘 다 계약의 전제라면 각 상품과 신청·통지 기한을 따로 정하세요.

• 대출 특약 예시: 임차인이 [날짜]까지 [은행·상품]을 신청했으나 [합의한 거절 사유]로 대출이 거절되면, 임차인은 거절 내역을 첨부해 [날짜]까지 계약 해제를 통지할 수 있다. 임대인은 통지 후 [기간] 내에 받은 계약금을 반환한다.
• 반환보증 특약 예시: 임차인이 [날짜]까지 [보증기관·상품]에 신청했으나 임차주택 요건으로 가입이 거절되면, 임차인은 사유를 확인할 자료와 함께 [날짜]까지 해제를 통지할 수 있다. 임대인은 통지 후 [기간] 내에 [반환 대상 금액]을 반환한다.

서명 전 대괄호를 모두 채우세요. 신용이나 서류 미제출로 거절된 경우도 포함할지, 잔금 뒤에야 보증 심사가 끝난다면 계약금 외에 이미 낸 돈을 어떻게 처리할지까지 합의해야 문구가 실제 일정과 맞습니다.

4. 관리비와 수리 약속은 금액과 기한으로 적기

‘관리비 8만 원’만 적혀 있다면 공용관리비·수도료 등 포함 항목과 전기·가스 등 별도 항목을 나눠 적습니다. 누수가 있다면 ‘임대인이 입주 전까지 싱크대 하부 누수를 수리하고, 열쇠를 받을 때 양측이 확인한다’처럼 대상·담당자·기한을 명시하세요.

서명하기 전 마지막 확인

특약에 빈칸이 남지 않았는지, 본문 날짜와 특약 날짜가 충돌하지 않는지 확인하세요. 말로 추가한 약속도 양쪽 계약서에 똑같이 적고, 서명본과 이체 내역을 함께 보관합니다.

계약 일정을 먼저 놓고 특약을 써보세요

계약일이 3일, 대출 결과를 받는 날이 15일, 잔금일이 25일이라고 가정해 볼게요. 대출이 나오지 않으면 잔금을 마련할 수 없는 임차인이라면, 먼저 은행에 심사에 필요한 서류와 예상 소요 기간을 확인합니다. 계약서에는 신청 마감일과 해제 통지 마감일을 따로 적습니다. 심사가 늦어질 때는 기한을 늘릴 수 있는지, 연장 합의는 어떤 방식으로 남길지도 정해 두세요. 마감일이 지나도록 결과가 안 나온 상황과 은행이 명시적으로 거절한 상황은 다르기 때문입니다.

거절 사유도 구체적으로 나눠 봅니다. 예를 들어 은행이 해당 주택의 권리관계 때문에 대출을 취급하지 않는 경우는 반환 대상으로 삼되, 임차인이 정해진 날까지 서류를 내지 않은 경우는 제외하기로 합의할 수 있습니다. 반대로 소득이나 신용 때문에 거절돼도 계약을 해제할 수 있도록 합의할 수도 있습니다. 핵심은 어느 쪽이 맞다는 게 아니라, 두 사람이 ‘대출이 안 나오면’이라는 말을 같은 뜻으로 이해하도록 사유를 문장에 적는 것입니다.

잔금 전에 거절된 경우와 잔금 뒤에 거절된 경우

보증금 2억 원, 계약금 2천만 원인 계약을 예로 들어 볼게요. 잔금 전에 대출이 거절되어 약정대로 해제하면, 이 시점에 임대인이 받은 돈은 계약금 2천만 원입니다. 대출 거절 특약에 반환 범위와 반환 날짜를 적어 두면, 어떤 서류를 첨부해 언제 통지하고 얼마를 돌려받기로 했는지 확인할 수 있습니다. 은행이 서면을 발급하는지, 앱 심사 결과나 문자로도 확인할 수 있는지는 신청 전에 알아두세요.

반환보증 심사가 잔금 뒤에 끝나는 경우에는 상황이 달라집니다. 이미 계약금과 잔금을 모두 냈다면 임대인에게 지급한 금액은 2억 원입니다. 이때 반환보증 특약에 ‘계약금을 돌려준다’고만 적어 두면 나머지 1억 8천만 원의 반환 절차와 기한이 문장에 드러나지 않습니다. 계약을 끝내는 조건까지 합의한다면 반환 대상에 이미 지급한 보증금 전액을 포함할지, 언제 반환할지, 이사와 열쇠 인도를 어떤 순서로 할지까지 같이 정해야 합니다. 이미 거주를 시작했다면 월세·관리비나 실제 사용 기간의 정산 기준도 합의할 수 있습니다.

보증기관에서 가입이 안 된다고 알려왔을 때 바로 계약이 끝난다고 생각하면 안 됩니다. 계약서에 적어 둔 사유와 실제 거절 사유가 맞는지, 증빙과 통지를 약정한 기한 내에 전달했는지부터 확인하세요. 전화로 통지했더라도 상대가 내용을 확인할 수 있도록 문자 등 합의한 방식으로 통지 내용과 날짜를 남기면 나중에 서로 다르게 기억하는 일을 줄일 수 있습니다.

입주일에 서로 확인할 목록 만들기

수리할 항목은 계약 전에 사진을 찍어 위치와 상태를 함께 적습니다. 예를 들어 ‘거실 창문’이라고만 적는 대신 ‘거실 오른쪽 창문 잠금장치가 걸리지 않음’이라고 적으면 수리 후 확인이 쉽습니다. 임대인에게 입주 전 수리 완료를 요청했다면, 확인 날짜와 미완료 시 다시 정할 일정을 특약에 남기세요. 가전이나 가구가 포함된 집이라면 품목과 작동 상태를 열쇠 인도일에 함께 확인하고, 빠진 비품은 인수 확인에 기록해 두세요.

계약서에 서명하기 전에는 특약만 따로 읽고 세 가지 질문을 해보세요. 어떤 일이 생겨야 이 조항이 적용되나요? 누가 언제 무엇을 해야 하나요? 이미 낸 돈은 언제 얼마를 돌려받나요? 어느 하나라도 서로 다른 답이 나오면 해당 부분을 고쳐 양쪽이 같은 내용을 보관하는 게 좋습니다.

공식 출처

법무부 주택임대차표준계약서