전월세 계약 전 등기부등본 보는 법｜집주인·근저당·권리관계 확인 순서

먼저 볼 것: 표제부에서 집 주소, 갑구에서 소유자와 압류·신탁, 을구에서 근저당을 확인하세요. 계약금과 잔금 직전에는 최신 등기부를 각각 열어 달라진 줄이 있는지 비교합니다.

등기부를 열고 세 부분을 순서대로 읽으세요

1. 표제부: 같은 건물의 다른 집을 열지 않았는지 확인

대법원 인터넷등기소에서 등기 열람·발급으로 들어가 주소를 검색합니다. 아파트·다세대처럼 호수별로 소유권이 나뉘는 집은 집합건물에서 동·호수까지 맞춰 보세요. 표제부의 전유부분 표시를 계약서와 대조합니다. 단독·다가구라면 건물과 토지 등기기록을 각각 확인하세요.

2. 갑구: 계약서에 서명할 사람이 누구인지 확인

말소되지 않은 소유권 항목에서 현재 소유자와 공동소유 여부를 보고 신분증, 계약서 이름과 대조하세요. 대리인이 나오면 위임장에서 해당 집 주소, 계약 체결과 보증금 수령 권한을 확인하고 소유자에게 직접 위임 사실을 확인합니다. 압류·가압류·가등기·신탁이 남아 있으면 그 항목의 권리자와 접수번호를 적어 두세요. 신탁이라면 신탁원부를 확인해 누가 임대할 수 있고 별도 동의가 필요한지부터 확인하세요.

3. 을구: 근저당을 찾으면 세 칸을 메모하기

‘근저당권 설정’ 줄의 접수번호, 근저당권자, 채권최고액을 적어 둡니다. 예를 들어 채권최고액이 1억 2천만 원이어도 현재 대출 잔액이 1억 2천만 원이라는 뜻은 아닙니다. 과거 설정 이력이 보이면 해당 권리를 말소한 등기가 있는지 함께 보세요. 전세권이나 임차권 등기가 남아 있는지도 확인합니다.

잔금 당일: 말소하기로 한 근저당이 그대로라면

1. 같은 권리인지 비교합니다. 계약 때 보관한 등기부와 잔금 직전 등기부에서 접수번호와 권리자를 맞춰 봅니다. 다른 접수번호의 권리가 추가됐다면 별도로 확인합니다.
2. 증빙을 구분합니다. 상환 확인서는 채무 상환을, 말소 접수증은 등기 신청이 접수됐음을 보여줍니다. 신청이 끝났는지는 최신 등기부에서 해당 근저당권의 말소 등기를 확인해야 합니다.
3. 송금 전에 합의한 절차를 다시 확인합니다. 말소 완료가 잔금 조건인지, 잔금과 동시에 상환·말소를 신청하기로 한 것인지 계약서를 펼쳐 확인하세요. 조건이 충족되지 않았거나 새 권리가 생겼다면 먼저 임대인과 중개사에게 진행 상황과 처리 순서를 확인합니다. 근저당 말소를 계약서 특약에 적는 방법도 참고하세요.

등기부에 안 나오는 정보도 따로 챙기세요

을구가 비어 있어도 다른 세입자의 보증금이나 임대인의 체납이 없다는 뜻은 아닙니다. 특히 다가구주택은 임대인에게 기존 임대차의 확정일자·보증금 정보와 납세증명서를 요청하세요. 계약 때 본 등기부와 잔금 직전 본 등기부는 발급 날짜가 보이도록 각각 보관해 두면 변경 사항을 비교하기 쉽습니다.

잔금 날 실제로 서류를 맞춰 보는 예

보증금 2억 원 가운데 계약금 2천만 원을 먼저 보냈고, 잔금 1억 8천만 원을 치르는 날을 예로 들어 볼게요. 계약할 때 본 을구에는 은행 근저당권이 있었고, 집주인이 잔금 날 이를 상환하고 말소를 신청하기로 했습니다. 이때 먼저 할 일은 은행에 송금하는 게 아니라 계약서 특약을 다시 펴서 잔금 전에 말소를 끝내기로 했는지, 잔금 지급과 동시에 상환·말소 절차를 밟기로 했는지를 구분하는 것입니다.

잔금 전에 말소를 끝내기로 한 경우

최신 등기부를 열고 계약일에 메모한 접수번호와 권리자를 찾습니다. 집주인이 은행에서 상환 확인서를 받아 왔어도, 그것만으로 등기부에 말소가 반영됐는지는 알 수 없습니다. 말소가 잔금의 조건이라면 최신 등기부에서 그 권리의 말소를 확인하고, 그 사이 새로 들어온 권리가 없는지도 봅니다. 당일에도 남아 있다면 임대인과 중개사에게 어떤 단계에 있는지 확인하고, 원래 약속과 다른 지급 방식이나 일정은 그 자리에서 구두로만 바꾸지 마세요.

잔금으로 갚고 같은 날 말소를 신청하기로 한 경우

이 경우 잔금 직전 등기부에 근저당이 남아 있을 수 있습니다. 예를 들어 채권최고액은 1억 2천만 원이지만 은행이 확인해 준 당일 상환액이 8천만 원이라면, 합의한 지급 절차가 무엇인지 먼저 확인하세요. 임대인과 잔금 중 8천만 원을 해당 대출 상환에 쓰기로 했다면, 임대인 동의하에 은행의 공식 연락처로 상환액과 계좌를 확인하고, 상환에 사용한 돈을 잔금 지급분으로 어떻게 기록할지도 정합니다. 나머지 잔금은 1억 원입니다. 계좌나 금액을 문자 한 통으로 전달받았다면 바로 송금하기보다 담당자와 지급 기록을 확인하세요.

상환 후에는 상환 확인서에서 채무와 금액을, 말소 접수증에서 신청한 부동산과 해당 등기를 확인합니다. 접수증은 접수 사실을 보여주는 서류이므로, 후속 확인 날짜를 정해 새 등기부에서 말소 완료를 다시 확인하세요. 잔금과 동시에 말소를 신청하기로 했다면 누가 접수하고, 누가 접수증을 전달하며, 말소 반영이 늦어지면 누구에게 확인할지까지 잔금 전에 정해 두면 됩니다.

계약할 때 없던 줄이 새로 생겼다면

잔금 직전 을구에 계약일 등기부에 없던 근저당권이 있거나, 갑구에 새로운 압류 등이 보인다면 ‘전에 있던 대출을 갚는 중’이라는 설명만으로 같은 건이라고 볼 수 없습니다. 새 줄의 권리자, 접수일, 접수번호를 적고 계약일 사본과 비교하세요. 임대인과 중개사에게 새 권리가 왜 생겼는지, 처리할 수 있는지 확인한 뒤 지급 조건을 다시 살펴보는 순서입니다. 변경된 사항은 계약서 특약이나 별도 합의서에 남기세요.

당일 확인을 빠뜨리지 않으려면 휴대전화에 계약일 등기부와 비교할 항목을 미리 적어 두세요. 집 주소와 동·호수, 갑구 소유자, 기존 권리 접수번호, 잔금 계좌, 말소 확인 예정일 다섯 가지를 한곳에 적으면 됩니다. 등기부를 발급한 날짜와 시각도 같이 보관하면, 어떤 시점의 기록을 놓고 서로 이야기하는지 명확해집니다.

열람 기록을 남기는 법

계약 때와 잔금 때 열람한 문서는 날짜를 붙여 따로 저장하세요. 중개사에게 받은 문서도 최신인지 확인합니다. 예를 들어 계약 전날 출력본만 받았다면 송금 직전에 다시 열람해 주소와 소유자, 새 권리 항목을 비교합니다. 무엇을 확인했는지 상대방과 문자로 공유해 두면 확인 날짜와 합의 내용을 다시 찾기 쉽습니다.

공식 출처

찾기쉬운 생활법령정보 — 계약 전 등기부 확인 · 국가법령정보센터 — 부동산등기법 제15조