2026 종합부동산세 대상·계산법｜1주택 12억원 공제와 12월 납부기간

종합부동산세는 집이 있다는 이유만으로 모두 내는 세금은 아닙니다. 개인의 주택분 종부세는 원칙적으로 전국 주택 공시가격을 인별로 합산해 판단하며, 일반 개인은 9억원, 법령상 1세대 1주택자는 12억원을 공제합니다. 납부기간은 매년 12월 1일부터 15일까지입니다.

2026년 기준으로 주택 보유자가 확인할 과세 대상, 공제 차이, 계산 흐름을 정리했습니다. 토지와 법인은 별도 기준이 있으므로 이번 글은 개인의 주택분을 중심으로 설명합니다.

종부세 대상은 시세가 아니라 공시가격으로 판단

종합부동산세는 과세기준일인 매년 6월 1일 현재 보유한 국내 주택·토지를 유형별로 합산해 일정 기준을 넘는 부분에 부과하는 국세입니다. 집의 매매가격이나 주변 호가를 그대로 기준으로 삼지 않습니다.

예를 들어 시세가 15억원이라는 정보만으로 종부세 대상이라고 단정할 수는 없습니다. 해당 연도 공시가격, 소유 지분, 다른 주택 보유 여부를 먼저 확인해야 합니다. 합산배제 대상 등 특례가 있으면 계산에 포함되는 재산도 달라질 수 있습니다.

재산세와 종부세는 별도 세목입니다. 재산세 납부 시기와 고지서 구분은 주택 재산세 계산·납부기간에서 이어 볼 수 있습니다.

9억원 공제와 1세대 1주택 12억원 공제

개인 주택분 구분	기본 공제금액
일반 개인	인별 9억원
법령상 1세대 1주택자	12억원

공제는 집마다 각각 적용하는 방식이 아닙니다. 한 사람이 여러 주택을 보유했다면 그 사람의 과세 대상 주택 공시가격을 합산한 다음 해당 공제금액을 차감합니다. 두 채의 공시가격이 각각 6억원·5억원이라면 단순 합계는 11억원이고, 일반 개인 공제 9억원을 뺀 금액은 2억원입니다.

‘내 명의가 한 채’라는 사실만으로 12억원 공제를 확정해서는 안 됩니다. 세대와 배우자의 보유 상황, 거주자 요건 등 법령상 1세대 1주택 기준을 함께 봅니다. 일시적 2주택·상속주택 등은 별도 특례와 신청 요건을 확인해야 합니다.

부부 공동명의는 무조건 12억원 공제일까?

부부가 한 집을 공동 소유해도 기본적인 인별 과세 방식과 공동명의 1주택자 특례를 구분해야 합니다. 특례를 적용하지 않으면 각자의 지분에 해당하는 공시가격을 기준으로 각각 9억원 공제를 적용합니다.

반면 요건을 갖춰 공동명의 1주택자 특례를 신청하면 정해진 납세의무자를 기준으로 12억원 공제와 연령·보유기간 세액공제를 적용하는 구조가 됩니다. 특례가 항상 유리한 것은 아니므로 공시가격과 지분, 연령·보유기간을 넣어 비교해야 합니다. 각자의 다른 주택 보유 여부도 함께 확인하세요.

종합부동산세 계산 흐름과 15억원 주택 예시

주택분은 기본적으로 (공시가격 합계 − 공제금액) × 공정시장가액비율 60%로 과세표준을 구합니다. 감면·합산배제 등이 있다면 그 내용을 먼저 반영합니다.

1세대 1주택자가 공시가격 15억원 주택을 단독 소유하고, 감면·합산배제 등은 없다고 가정해 보겠습니다.

1. 공제 후 금액: 15억원 − 12억원 = 3억원
2. 과세표준: 3억원 × 60% = 1억8,000만원
3. 개인 2주택 이하, 과세표준 3억원 이하 세율 0.5% 적용: 90만원

이 90만원은 계산 흐름을 보여주는 재산세액 공제 전 금액입니다. 최종 납부액은 종부세 과세 부분에 해당하는 재산세액 공제, 해당하는 세액공제와 세부담 상한 등을 반영해 달라집니다. 재산세로 냈던 금액 전부를 그대로 빼는 것도 아닙니다.

일반 개인의 주택분 세율은 과세표준과 주택 수에 따라 누진 적용됩니다. 2주택 이하와 3주택 이상은 높은 과세표준 구간에서 세율이 달라지므로 위 0.5%를 모든 주택에 적용하면 안 됩니다. 납부할 종부세에는 그 세액의 20%인 농어촌특별세도 붙습니다.

12월 납부기간과 고지서 확인 방법

법정 납부기간은 12월 1일~12월 15일이며, 기한이 토요일·공휴일이면 다음 첫 평일까지입니다. 국세청이 계산해 고지하는 것이 기본이지만 신고·납부도 가능합니다. 이 글은 11월 6일 기준 제도 안내이며, 올해 개인별 고지서가 이미 발급됐다는 뜻은 아닙니다.

고지 후에는 국세청 홈택스에서 과세 대상 주택과 공시가격, 소유 지분, 공제 적용 및 납부할 세액을 확인하세요. 계산이 실제 보유 상황과 다르다면 관할 세무서에 확인하고, 신고로 바로잡아야 하는지 검토할 수 있습니다.

납부할 세액이 250만원을 초과하면 일부 금액을 납부기한 경과 후 6개월 이내에 나눠 내는 분납 제도가 있습니다. 자동으로 기한이 늘어나는 것은 아니므로 신청 절차와 납부할 금액을 확인해야 합니다.

고지 전에 확인할 핵심 항목

• 6월 1일 기준 내 주택과 지분이 정확한가?
• 시세 대신 해당 연도 공시가격을 확인했는가?
• 9억원 공제인지, 1세대 1주택 12억원 공제인지 구분했는가?
• 공동명의 특례·합산배제 등 신청 내용이 실제 요건에 맞는가?

주택 관련 세금의 전체 위치는 생활 상황별 세금 종류 안내에서 확인할 수 있습니다. 종부세는 보유에 대한 세금이며 집을 팔 때의 양도소득세와는 판단 기준이 다릅니다.

공식 출처와 작성 기준

2026년 11월 6일 공식 자료 확인 기준입니다. 개정 논의가 아닌 확인된 현행 안내를 반영했으며, 실제 납부액은 개인별 과세자료와 특례 적용에 따라 달라집니다.

• 국세청 종합부동산세 세액계산 흐름도
• 국세청 종합부동산세 세율
• 국세청 납부기간·분납 안내
• 국세청 공동명의 등 과세특례 안내